Gilt die magische Regel noch?

Wann sollte man in einer Stadt eine Wohnung kaufen und wann ist es besser doch zur Miete zu wohnen? Dieser Frage gehen wir in diesem Beitrag auf den Grund und analysieren die viel gelobte 5% Regel. Wie entstand sie und gilt sie auch heute noch? Gibt es vielleicht sogar eine bessere Regel?

Kann man Mieten und Kaufen einfach vergleichen?

Nein!

Zumindest nicht so einfach. Oftmals wird einfach die Kreditrate mit der Miete verglichen. Viele Häuslebauer sehen nicht die wahren Kosten, die man bei einem solchen Vorhaben vergleichen sollte, um zu ermitteln, ob sich der Kauf des Wohneigentums wirklich lohnt.

Miete ≠ Kreditrate

Wie vergleichen wir also diese beiden Dinge richtig?

Wir müssen die „Unwiederbringlichen Kosten“ von Mieten und Kaufen miteinander vergleichen.

Was sind „Unwiederbringliche Kosten“?

„Unwiederbringliche Kosten“ sind Kosten, die uns keinen wirklichen Gegenwert bringen.

Wir erhalten also am Ende nichts für das Begleichen dieser Kosten und das Geld „verschwindet“ aus unserer Sicht vollkommen. Das ist immer eines der schlechtesten „Investments“  die man tätigen kann. (eigentlich ist es genau das Gegenteil eines Investments)

Unwiederbringliche Kosten beim Mieten

Wenn man zur Miete wohnt, ist das beziffern der unwiederbringlichen Kosten einfach. Im Fall der Miete ist die monatliche Miete der Betrag der unwiederbringlichen Kosten.

Unwiederbringliche Kosten beim Kaufen

Zunächst betrachten wir die monatliche Kreditrate. Auf dem ersten Blick würden viele den gesamten Betrag, den man monatlich an die Bank abtreten muss, als unwiederbringliche Kosten definieren.

Das ist aber falsch.

Die Kreditrate besteht aus Zinskosten und der Tilgung. Für die Tilgung erhalten wir als Gegenwert ein Stück Besitz von unserem Wohneigentum. Damit ist der Teil der Tilgung kein Posten bei den unwiederbringlichen Kosten. Die Zinsen hingegen sind tatsächliche unwiederbringliche Kosten.

Zinsen (0.8 – 3.0%) sind echte unwiederbringliche Kosten. Die Tilgung nicht.

Der nächste große Punkt auf der Liste der unwiederbringlichen Kosten beim Kaufen eines Hauses sind die Steuern.

Steuern

Der Kauf von Wohneigentum ist als erstes mit der Grunderwerbssteuer verbunden. Wie der Name schon sagt, wird diese Steuer fällig, wenn man Grund, also bebautes Land oder bebaubares Land, erwirbt. Die Grunderwerbssteuer variert je nach Bundesland. (Quelle)

Sie beträgt 3.5% in: Sachsen

Sie beträgt 5.0% in: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt

Sie beträgt 6.0% in: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern,

Sie beträgt 6.5% in: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Weiterhin verlangt der Staat jährlich die Grundsteuer oder veraltet auch Bodenzins genannt. Diese Steuer nimmt die Kommune ein und wird aus einem Hebesatz und der Größe des Grundstücks berechnet. Diese Steuer kann individuell je nach örtlicher Lage sehr unterschiedlich ausfallen.

Instandhaltungskosten

Wer Eigentum erwirbt, der übernimmt auch Verantwortung. Damit einem der Traum vom Eigenheim nicht irgendwann um die Ohren fliegt, ist es wichtig, sich von Anfang an um die Instandhaltung zu kümmern, indem man Rücklagen bildet. Für das Bilden von Rücklagen gibt es drei Faustformeln.

1% des Wertes Pro Jahr – die goldene Mitte

Wenn wir ein Haus für 300.000€ kaufen, legen wir 3.000€ pro Jahr bei Seite. Das sind dann 250€ pro Monat. Dieser Wert wurde von Uwe-Axel Stein in seinem Buch Wohnungseigentum ermittelt und näher beschrieben. Er trifft im Vergleich mit den anderen aggressiveren und konservativeren Regeln die genaue Mitte und wäre meine persönliche Empfehlung.

20€ pro qm pro Jahr

Dieser Wert ist für den Kauf eines Hauses realistischer. Er basiert auf Grundlage der Petersschen Formel. Diese wurde aus empirischen Daten entwickelt. Das bedeutet, dass für viele Wohnungen und Häuser ermittelt wurde, wie hoch die laufenden Kosten für die Instandhaltung über 80 Jahre sind. Daraus wurde dann eine Formel entwickelt. Die 20€ pro qm pro Jahr ist eine Daumenregel, die von dieser Formel abgeleitet wurde. Für unser 120 qm Haus würden wir also 2400€ pro Jahr an Rücklagen bilden, was 200€ pro Monat wären.

Die Peterssche Formel – die konservativste Regel

Nutzen wir die tatsächliche Formel, nimmt man die Kosten zum Bau des Hauses pro qm (200.000€ / 120 qm = 1666€/qm) multipliziert diesen Wert mit 1,5 und teilt ihn durch die Lebenszeit von 80 Jahren. Es ergibt sich ein Wert von 31€ pro qm pro Jahr. Also müssten wir exakt nach der Formel mit Rücklagen von 3750€ pro Jahr rechnen. Wir haben für die Erschließung des Grundstücks und den Kauf dessen mit Kosten von 100.000€ gerechnet, was zu tatsächlichen Baukosten von 200.000€ führte.

11€ pro qm pro Jahr – die aggressivere Regel

Diese Formel ist etwas agressiver und findet eher bei Wohnungen Anwendung. Sie kalkuliert nämlich geteilte Kosten für Dach & Co. mit ein. Wenn unser Haus 120 qm groß ist, wären das 1320€ pro Jahr oder 110€ pro Monat. Diese Werte werden oftmals in der populären Literatur und in Blogs oder Foren empfohlen. Ich empfehle diesen Wert nicht.

Kosten des Kapitals

Unter den Kosten des Kapitals versteht man jene Kosten, die entstehen, wenn man das benötigte Eigenkapital zum Kauf eines Hauses einsetzt. Dieses Eigenkapital könnte statt in den Bau des Hauses zu fließen auch am Aktienmarkt eine gute Rendite einfahren und entsprechend Wachsen. Diese entgangene Rendite am Aktienmarkt bezeichnen wir als Kosten des Kapitals.

Wie ermitteln wir die Kosten des Kapitals?

Für den Bau unseres 300.000€ Hauses sollten wir ca. 20% Eigenkapital besitzen. Das wären in diesem Fall 60.000€. Diese 60.000€ hätten wir, wenn wir weiter zu Miete wohnen würden, am Aktienmarkt anlegen können. Für die beste Vergleichbarkeit ziehe ich den Durchschnittswert des globalen Aktienmarktes der letzten 119 Jahre (1900 – 2019) heran. Diesen hat die Credit Suisse in ihrem Jahresbericht “The 2019 Global lnvestment Returns Yearbook: 119 years of financial history and analysis.” Ermittelt. Der Wert betrug über die letzten 119 Jahre trotz Kriegen wie den 2 Weltkriegen, trotz der Staatsbankrotte von Russland und China immernoch 5% pro Jahr. Zu diesem Wert addieren wir die jährliche Inflation von 1,7%, die ebenfalls von der Credit Suisse ermittelt wurde, und erhalten einen Wert von 6,7% Rendite pro Jahr.

Dagegen stehen die ebenfalls im Bericht ermittelten global erwirtschafteten Renditen von Immobilien von 1,3%. Addieren wir auch hier die ermittelten 1,7% Inflation ergeben sich 3% Rendite für Wohneigentum.

Dies ergibt als eigentliche unwiederbringliche Kosten bei den Kosten des Kapitals einen Wert von 3,7%. Für eine konservative Berechnung erhalten wir also einen Wert für die Kosten des Kapitals von 3%.

Makler & Notar

Je nach Kauf von Wohneigentum oder dem Bau eines neuen Hauses kommen zusätzlich noch unwiederbringliche Kosten wie Maklerkosten und/oder Notarkosten hinzu.

Die 5% Regel

Auf Basis dieser unwiederbringlichen Kosten ist als simplifizierte Daumenregel die 5%-Regel entstanden. Sie fast die unwiederbringlichen Kosten beim Erwerb von Wohneigentum zusammen und ermöglicht einen Vergleich mit der Miete.

Wie wenden wir die 5% Regel an?

Wir bleiben bei unserem Beispiel und wollen auf 120 qm wohnen. Der Bau eines Hauses kostet 300.000€. Dies ergibt auf Grundlage der 5% Regel monatliche Kosten von 1250€. Diese Kosten müssen wir mit der örtlichen Miete vergleichen. Wenn wir also einen Mietspiegel von 8€/qm haben, wären wir bei einer monatlichen Miete von 960€ pro Monat.

In diesem Fall wäre es für uns deutlich günstiger zur Miete zu wohnen anstatt ein Haus zu bauen.

Wenn wir aber einen Mietspiegel von 11€/qm hätten, wären wir bei einer monatlichen Miete von 1320€. Dieser Wert liegt über unseren monatlichen Kosten von 1250€ beim Kauf eines Hauses, sodass es klüger wäre, sich ein Haus zu kaufen.

Ihr könnt also dank der 5% Regel den Kaufpreis von Häusern und Wohnungen mit Mietshäusern und Wohnungen vergleichen und so bessere finanzielle Entscheidungen treffen.

Stimmt die 5% Regel noch?

Meine persönliche Meinung ist:

Nein.

Wir müssen die 5% Regel eher korrigieren und sollten von der 4% Regel ausgehen. Auf Grund der niedrigen Zinsen beim Kauf eines Hauses als auch den Konditionen am Aktienmarkt, ist der Wert der Regel auf 4% gesunken. Es ist also billiger geworden sich Eigentum zu kaufen und macht früher Sinn. Benutzt also in Zukunft die 4% Regel und trefft bessere Entscheidungen.

Wie geht ihr beim Kauf eines Hauses vor?

Schreibt es mir in den Kommentaren, schaut auf Youtube vorbei und tauscht euch gerne mit dem Erfolgsphoenixteam aus.

Wir sind gespannt. Vielen Dank für das Lesen dieses Artikels.